北京二手房再现坐地涨价疯狂 卖方几分钟涨几万

　　北京二手房市场再现坐地涨价疯狂





　　因为业主频频涨价，中介门店来不及重新打印报价单，索性用笔直接涂改。 本报记者 张家齐 摄

　　京城二手房市场再现坐地涨价疯狂

　　卖方几分钟涨几万元，几天内涨十几万元比比皆是；业内人士认为市场已现价格恐慌

　　进入炎热夏季，随着新房价格持续高涨，及新"地王"的诞生，北京二手房业主的挂牌价也节节攀高。早在3月下旬开始，业主们就开始调高报价。进入四五月份，开发商提价支持了二手房业主的涨价心理，6月广渠门"地王"的出现，更是刺激了业主们的涨价信心，导致目前二手房市场上业主的坐地涨价现象越来越明显。与2007年前后出现的业主坐地涨价现象有明显不同的是，本轮行情下的坐地涨价现象业主心态似乎更加激进，给人的感觉是，涨幅比一手房更加"离谱"。有业内人士认为，市场出现价格恐慌和房源恐慌。

　　6月频现业主坐地涨价

　　上半年的前5个月，北京二手房市场的价格处于稳中有升的状态。但受交易量上升，置业意愿显著增强的影响，到了6月，价格上涨较为明显，最为突出的现象是，二手房市场上业主的坐地涨价几乎成为普遍现象。

　　与2007年前后出现了业主坐地涨价现象有明显不同的是，本轮行情下的坐地涨价现象业主心态似乎更加激进，给人的感觉是，涨幅比一手房更加"离谱"。

　　据记者的调查显示，业主几分钟上调几万元，几天上调十几万元已经成为最近市场上常见现象。

　　以CBD区富力城为例，2008年，富力城二手房成交均价最高时为21000元/平米，较高的成交个案均价达到了22000元-23000元/平米。

　　在今年1月份，富力城二手房成交均价跌至17900元/平米，低价成交的个案均价达到过16000元/平米，这也是2009年上半年的最低价。

　　但是最近，部分业主一下将挂牌价提高到了25000元-26000元/平米。

　　从这样一现象来看，富力城出现如此高的二手房价，一方面证明了富力城周边环境及其配套设施得到广大购房者的认可，另一方面，也反映出了富力城部分业主盲目的、不理智的投机心态。

　　而近期，同样的现象在望京、方庄、朝青、金融街等区域的二手次新房市场中也有体现。尤其是土地市场连续出现"天价土地"后，买卖双方出现了不同程度的房源和价格恐慌，甚至有业主坐地涨价之后，还担心自己的房子卖亏了。

　　与此同时，不少购房者抱怨：怎么现在的二手房房价竟然超出了2008年的最高价，这样的高价能否维持下去。

　　上半年多个区域成交量翻两番

　　在业主坐地涨价，大幅度拉高二手房价格的同时，交易量也在突飞上涨，2009年上半年交易量超过10万套，是2008年上半年交易总量的三倍，较去年同期增长233%；参考历史数据，即使在房产市场交易活跃的2007年，全年的市场交易总量也仅为9万套。

　　链家地产市场研究部根据市建委公布的存量房网签数据统计，2009年上半年，诸如广渠路、方庄、望京、右安门、八通沿线、清河、亚奥等典型区域二手房成交量同比涨幅均在200%以上，在整个市场中属于领涨区域。

　　■ 观点

　　价格恐慌+房源恐慌

　　随着广渠路15号以楼面地价达16240元/平米的超高价落入中化方兴手中，整个6月乃至上半年北京的一二三级房地产市场都可以用"疯狂"来形容。成交量、成交价屡创新高。

　　综合目前北京楼市在6月的表现，一位中介公司负责人表示，可以用3个"恐慌"来形容：一是今年来的房产市场已经形成价格恐慌，坐地起价在二手房市场已经非常普遍。

　　二是房源恐慌，土地市场地王记录一个月3次刷新。商品房市场上半年连续6个月供少于求，商品房中住宅库存由年初的148173套减少到目前的109547套，库存的中小面积房源消化非常快。二手房市场上半年成交量就突破了10万套，一套二手房近10人竞价购买在各大中介公司都有出现。

　　三是通货膨胀恐慌，现在的房产市场包括土地，商品房及二手房市场都出现了对通货膨胀恐慌引起的投资需求上涨的现象。

　　盲目涨价会丧失卖房机会

　　我爱我家副总裁胡景晖表示，目前的市场支撑不了比2008年更高的成交价格，业主盲目涨价将丧失卖房的最佳机会。

　　胡景晖认为，目前二手房购买者绝大多数是用于自住的，他们的需求是刚性的，但是他们的购房预算也是刚性的。任何购房者都不会在同等性价比的多套房里选择最贵的那套。

　　另外，目前整体宏观经济形势并不明朗，购房人的收入预期也不稳定和乐观，在这种情况下选择大幅涨价是一种不理智的行为。此外，哄抬房价、恶意毁约的业主是要承担相应的法律责任的。

　　■ 案例

　　人物：业主安先生

　　地王拍出后卖出小区最高价

　　广渠路15号地拍出"地王"价的第二天，安先生(化名)卖出了小区最高二手房价。安生生是在2006年初买了沿海赛洛城一套一居室，由于希望升级为两居，上周日在一家中介门店挂出去了，报价是94万元。

　　从周一起，他每天都会接到咨询的电话，要看房的人一拨接一拨，安先生的家人建议，是不是把价格上调一点，反正感觉再加点也能卖出去，即使卖不出去，短期也不用着急，因为两站路远的广渠路15号地要拍了，价格肯定会上去的。

　　安先生听从家人的意见，将价格调整到了100万元，但是随后的两天看房的人依然较多。周二传出广渠路15号地高价成交的消息，安先生立即把售价上调到了105万。没想到周三晚上有人过来看房，据说是刚大学毕业的学生，家里资助了一部分钱购房。

　　经过两次上调价格后，仍有人来看房，当时安先生心里也没有底，就对这个买家讲：如果今天不下定金，明天将价格调整到110万元。那个女孩在最后决定先下定金。

　　安先生已经多次"跳价"，自己也觉得过意不去了，加上据中介说，105万元在小区内创记录了，周三晚上他接受了这个买家的定金。

　　"房子还会涨吗？我卖亏了吗？卖完房后，安先生心里有几个问号冒了出来。

　　人物：购房者王先生

　　买家竞购 三天涨14万

　　5月底，王先生(化名)接到中介的电话，称他看好的一套小两居，可以看房了。这是一套东北四环外90年代的房子，报价100万元。当他到楼下的时候，就看到有几个客户已来看房了。

　　王先生试探性地和女主人讲价，说99万元就买下，正当户主犹豫考虑卖出时，同来看房的其他人报出102万元的价格。当时，房主觉得看房的人挺多，就犹豫了，又将房价提高到104万元，而且表示不准备当天售出，想再等等看。由于担心中介找了托，王先生当天也没敢再与户主讨价还价。

　　随后的一天内，当王先生再去了解这套房源时，得到的消息是，急着下定金的人比第一天还多，户主甚至对王先生说，这套房子没有110万是不会卖了。

　　再过了一天，果然有人愿意出114万元购买，而且还提出要下定金。连中介公司的人员也表示很不理解，房东坐地起价，三天涨了14万。

　　王先生最后选择了放弃。前两天和他一起看房的几个买家也没有再跟进，不过这套房最终还是以114万卖出了，看着中介公司手中的合同，王先生觉得很迷茫。

　　人物：经纪人张丹

　　房东"跳价" 经纪人失信

　　张丹(化名)进入经纪行业两个月，原来是卖汽车的。进入中介行业，她遇到的第一件始料未及的事情就是业主"跳价"，汽车可都是一口价，但卖房子却完全不是这样。

　　近日，在熟悉了一个多月的市场后，张丹终于促成了一个买卖双方见面。崇文区本家润园的一套大户型两居，业主报价为270万，买家希望张丹能帮助把价格压低一点，265万左右成交。

　　因为买家意愿明确，价格相对接近业主报价，张丹就约了业主见面，但令其没有想到的是，还没有开口谈降价的事，业主说报价要改到300万元了，原因是今天接待了好几拨看房的，都挺有诚意，感觉自己的价格报低了。

　　当时，买家生气地责备张丹，认为故意和业主抬高房价，张丹只有红着脸给买家解释，但是买家依然表示不会再跟其去看房了。

　　最近连续好几次都遇到这样的情况。同事告诉她，要及时了解房东的心态，再把客户带过去，否则，就是无效劳动。

　　最近几天，张丹开始更频繁地给业主打电话，为的就是要探清房东的底细之后，再带买家看房。 新京报

        瑞信：热钱炒作将推动中国房价一年内暴涨

　　就在业内还在为楼市是否真正回暖争论不休的时候，5、6月北京、深圳、上海等一线城市房价猛涨、成交量放大已成为不争的事实。有关分析师担忧，这仅仅是房价新一轮暴涨的开始，因为不同于上半年的刚性需求推动，下半年房价上升的主要动力将直接来自于热钱的炒作。

　　购房者望房兴叹业界担忧房价暴涨

　　"楼市真有那么火吗？不是说退房率很高吗？怎么到了我们买房时想要的户型处处都没有？"在中关村电子科技企业上班的殷女士向记者发出了这样的"寻房感慨"，最近这两个月房价有猛涨的趋势，有的楼盘价格甚至成千地上扬，整个五环周边价格都在1万元/平方米左右了，现在越看房心里越凉。

　　腾讯商学院专栏作家陆新之表示，时下房市的这种热度，已经不是用假按揭和房地产商雇人排队可以解释的了。从今年3月份开始，北京市二手房交易量攀升，到目前为止，交易量已经突破了10万套，而2008年北京市二手房全年交易量仅在4万套左右，即便是在房产市场交易活跃的2007年，全年的交易总量也仅为9万套。而眼下这种房价的急升，也不能简单地用刚性需求来解释。陆新之认为，目前市场预期正在发生剧烈变化。房屋价格上涨，刺激了更多购房人。而收缩期也积累了相当的购买能量。首先，受多项负面因素叠加影响，2008年全国房产市场出现异常回落，其回落最关键的原因是由于投资者眼见房价一步一步下行，持币观望等待抄底，实际是在为市场蓄积能量。其次，就是开发商自身度过艰难期之后，心态大不一样，2009年年度销售计划很多是在2008年底2009年初制定的，那时候行情惨淡，销售艰难，所以市场对于今年的销售目标都定得很保守。在今年"小阳春"的三个月中，很多开发商的操盘者几个月就完成了全年的销售额。陆新之表示，目前开发商自发集体捂盘的现象已经在北京等大城市开始显现。

　　亚豪机构副总经理王英男认为，今年3月以来北京楼市成交量不断放大，使开发商回笼了大量的资金，有力地缓解了开发商资金状况，使得他们有实力进行新的购地扩张。另外，在今年政府宽松的货币政策环境下，在国家积极的信贷支持下，房地产行业的融资环境逐步好转。"5月和6月的房价明显增长，一方面是3、4月份的成交量大幅增长，一些热销项目由于前期执行低价入市策略，取得了不错的销售成绩，后期开盘项目必然会调高价格；受到这些项目的影响，一些项目也跟风涨价。另一方面，成交量回暖在一定程度上缓解了开发商资金紧张的局面，这为开发商提价提供了基础。"

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋预计，7月份房价还将继续上涨。"国务院新出台的降低房企自有资本金比例的政策降低了房地产行业门槛，鼓励房企加大开发力度，这虽然起到了拉动内需的作用，但却进一步缓解了房企资金压力，房企有了更多囤房涨价的勇气。"杨少锋认为，如果没有其他措施出台，中国将面临又一轮房价暴涨的危险。

　　"库存炸弹"已拆除开发商酝酿再涨价

　　据记者了解，2008年楼市的惨淡，使得库存量快速增加。北京楼市库存量从去年7月份开始逐渐增加，12月达11.3万套，达到近年来的历史最高点。但今年以来，开发商为了快速消化库存，纷纷采取降价或打折促销的方式销售，尤其是库存量比较大的楼盘，打折的幅度更大，楼市库存因此迅速下降。截至今年6月，北京房地产交易管理网的数据显示，北京可售房屋中住宅期房的套数为8.19万套，反而比去年同期还少了0.36万套。

　　北京易居房地产研究所副所长牟增彬表示，目前开发商去库存基本接近尾声。数据显示，北京5月份开盘项目达68个，创近三年同期开盘项目个数之最。据统计，这68个项目的新增供应套数为8240套，新增供应面积为89.1万平方米。"新开盘项目增多进一步说明，多数楼盘的去库存任务基本完成。"

　　记者在采访时发现，目前远洋万和城、珠江帝景等项目的销售价格均上调至去年的最高价，环比上涨幅度均超过2000元/平方米。亚豪机构统计数据显示，北京5月份开盘项目的整体开盘均价为13925元/平方米，环比上涨了13.8%。

　　"库存背后其实是资金链的问题。"北京华北地产副总经理陈云峰告诉记者，当开发商去库存任务完成得差不多的时候，资金就基本充裕。中原地产华北区域总经理李文杰则表示，当开发商完成去库存任务后，紧接着的动作就是涨价。

　　经济分析师：应警惕热钱推涨下半年房价

　　"2009博鳌房地产论坛"将于8月举行，在主办方观点地产推出的系列专访中，瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬认为，目前的流动性过剩必定让中国的房地产在未来的半年甚至一年的时间内继续飞速上涨。但对于目前讨论很多的"泡沫"一词，陶冬表示并不认同，原因在于"主观性太强"。在接受本报专访中，陶冬一直用比较中性的词汇来描述他眼中的房地产及宏观经济情况。

　　陶冬认为，过去这一年中国房地产只能用"大喜大悲"四个字来形容其过山车似的变化。这里面实际上包含着两个截然不同的部分：第一部分来自于中国政府对于宏观经济的调控以及对于房地产市场挤泡沫这样的调控思路，这导致了去年银行银根对开发商的急速收紧，同时民众的购房热情也急速冷却，而开发商在2007年大量囤积了土地，资金杠杆、负债率都非常高。在2008年一下子卖不出去房子之后，现金流出现了混乱，资金链处于断裂的边缘。这给房地产市场带来了重大的压力。第二部分是金融海啸导致各国政府的一次戏剧性的转变，各国的央行银根由收变成了放。这导致利率一下子被拉低，经过一段时间调整后，流动性也开始流入了实体经济，这在中国尤其明显。陶冬表示，过度的流动性带来了资产价格的上涨，先是股市，然后蔓延到楼市。从今年开始，在中国积极的信贷政策支持下，房地产的成交量才开始有了明显复苏的迹象。

　　如果按收入来分析，房价根本就不应该按照目前的幅度上升。陶冬表示，"如果说开始的部分上涨是刚性需求造成的，那我相信下半年拉动房地产继续上升的因素主要是来自热钱，来自炒作。"陶冬表示，在流动性过剩而实体经济尚未恢复的情况下，政府短期内不可能收回流动性，因此造成的结果就是国内房价的继续上涨。不同于上半年的刚性需求推动，下半年房价上升的主要动力将直接来自于热钱的炒作。 经济参考报