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房贷利率居高不下 按揭提前还贷省钱有"门道" |
| www.txweb.com.cn 2008-09-18 15:47 |
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资本市场深幅调整，房贷利率居高不下，而手中现金又无更好的投资渠道。于是，倾向于提前还房贷的市民开始琢磨起哪种还法更省钱。银行专家为此教大家几招
等额本息VS等额本金
到底等额本息还款法提前还贷省钱还是等额本金还款法提前还贷省钱？
（1）等额本息：在计算中先计算每月贷款余额所产生的利息，将等额还款金额减掉应还利息后再形成当月的还款本金数。在还款初期，由于贷款余额较大，利息占每月还款额的比例就较大，本金归还速度就相对较慢，随着时间的推移，贷款余额逐渐减少，利息的比重逐渐减少，本金的比重逐渐增加。
（2）等额本金：本金在整个还款期内平均分摊，利息按贷款本金余额与实际占用天数计算，与本金一起逐月偿还。对借款人来说，偿还本金的速度保持不变，随着时间推移，贷款余额逐渐减少，应还利息也逐月减少，每月还款额就逐渐减少。
因此，当客户选择提前还款时，等额本金的还款方式由于前期归还本金速度较等额本息方法快，其剩余贷款本金数相对较小。建议广大市民有多余资金就向银行申请提前还款，而提前还款的关键在于申请贷款时要向贷款银行了解其提前还款是否有限制条款，要选择合同约定中提前还款申请时间约定最短的银行，提前还款操作越快越省钱。
月还款额不变VS减少
办理部分提前还款后，贷款本金减少，借款人每月的还款额是否有变化要看具体的选择情况：（1）月还款额减少：提前还款后，如借款人选择贷款到期日不变，银行将按借款人提前还款后的剩余贷款本金、剩余贷款期限、原贷款利率重新计算月还款额，此时，贷款到期日不变，但月还款额减少，借款人每月的还款负担也相应减轻。
（2）月还款额不变：提前还款后，如借款人选择月还款额不变，那么贷款到期日将提前，整个借款期限将缩短，借款人可以更快地还清贷款，总利息支出也降低，当然也就更省钱。
公积金年冲VS月冲
根据全家公积金账户缴存余额选择最佳的公积金冲还贷方式可省钱。冲还贷方式有两种：（1）一次性还款法，即“年冲”：每年可提取借款人住房公积金的余额一次性归还贷款，但根据公积金中心的规定，“年冲”方式必须优先归还公积金贷款，因此，“年冲”方式其实是一种提前还款，节省的多为公积金贷款的利息。我们建议公积金账户余额较多的借款人可与贷款银行协商，在贷款初期先压缩商业性贷款的期限，提高月还款额中商业性贷款的份额，再选择“月冲”的方式使公积金账户的余额多冲还商业性贷款，从而节省利息。
（2）逐月还款法，即“月冲”：每月可从个人住房公积金账户中提取资金用于归还当月贷款本息，这种方法适用于公积金账户余额不多的借款人。
缩短期限VS提前还贷
还款能力提高后办理缩短期限比提前还贷更省钱。更优的一种情况是，当期限缩短后恰好能够归入更低利率的期限档次，其省息效果更明显。如，借款人原10年期的贷款缩短至5年时，承受的利率可从6.6555％下降至6.579％。目前，不同的利率期限档次有6个月、1年、3年、5年和5年以上，期限每缩短至更低贷款年限的档次，利率就降低一个档次。当然，不同的银行对于缩短期限的申请也有不同的限制。
近期，民生银行推出的“存、贷两得利”———按揭开放账户为借款人的提前还贷提供了很好的服务，只要存款资金满1万元就可以随时通过网银、自助设备进行手工提前还贷，还可约定活期账户的限额和自动还款日，高于限额的存款资金每月可自动提前还款。而提前还贷后又同时取得贷款额度，一旦借款人需要用款可再支取资金，因此大家可放心地提前还贷，既能节省利息，又可在日后有资金需求时再度支用。
来源：劳动报
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